洛阳第四代住宅呼之欲出，据悉城投八月摘地的西工区老体育场，洛浦公园城市阳台项目一期临河住宅用地，规划第四代住宅产品，如果明年开发建设，将是洛阳第一个第四代楼盘。

12月30日 星期一

政策：2024年应出尽出，2025年重在落实

在经济修复周期、地产去库存周期中，销售、投资、新开工等指标持续承压导致2024年政策面迎来“重磅级转折”。集中表现在：第一，中央加强政策预期管理，提振市场信心，提出“止跌回稳”、“切实回应群众需求”、“稳楼市”等新表述和清晰定调；第二，针对市场存在问题“对症下药”，提出收购商品房、回购存量土地、扩容白名单等方式保交楼、去库存；第三，降低首付比例、贷款利率，通过组合拳手段降低购房门槛、修复购房信心；第四，在多数二三四线政策早早出台后，核心一二线包括北上广深在2024年放松限购、限贷、调整普宅标准等，持续为市场“添火”。

政策基调转向化风险、保主体、稳市场，用足用好政策工具箱

2024年是“行业供需关系发生重大转变”的重要一年，在全年多次重要会议上都对房地产行业做出了相应部署和指导性意见，并为行业指明了发展方向。与2023年相似的是，2024年上半年并无过多实质性重磅刺激，多为对现行制度的优化调整，意在规范市场秩序，完善房地产行业发展新模式，政策力度限于“托而不举”。

下半年政策力度、频次均有所上升，政策转向“托举并用”，“517新政”开启了政策转向的序幕，“926政策”成为行业的转折点，年末政治局会议及经济工作会议为2025年房地产市场的发展指明了方向。

3月两会定调房地产政策继续优化方向不变，月末国常会中，首次提出“有效激发潜在（住房）需求”。4月政治局会议上，强调要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策。

5月国务院政策吹风会正式开启了去库存重磅举措，也为接下来房地产政策风向的转变做了铺垫。“517新政”后，沪蓉深汉多地新房活跃度提升，二手房迎点状复苏，但复苏动能迅速走弱，市场再度陷入筑底调整中。

三季度整体处在政策“真空期”，直至9月26日政治局会议，中央定调“止跌回稳”，也成为了行业转折点。而“止跌回稳”、“回应群众关切”等新提法一方面是明确了房地产接下来的发展方向，另一方面也为低迷的购房预期打上“强心针”。随后10月份，五部委发布了“四个取消、四个降低、两个增加”，持续为市场“添火”。

“926新政”以来，在一系列政策加持下，市场各项指标均有了显著改善和企稳迹象。根据CRIC统计的重点30城数据，新房成交连续两月环比上涨，11月成交量同比增20%且创年内新高；二手房同样火热，多个重点城市月度成交量创今年以来新高。

年末中央政治局会议及中央经济工作会议再次强调2025年房地产市场走向，政策基调转向化风险、稳主体、稳市场。

12月9日中央政治局会议强调“稳住楼市股市”表态之后，政治局会议强调2025年重点任务之一就是持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。

这样一以贯之的定调为2025年房地产市场的发展指明了方向，“房地产市场止跌回稳”也将是政策发力和检验政策效果的重点。

化风险：金融支持保交付、财政支持土地和住房去库存

2024年供给端金融支持持续加码、不断升级，政策致力于帮助市场去库存和逐步恢复企业正常运营能力。稳市场和稳主体双管齐下，利用各种金融政策工具支持配套政策落地。主要聚焦在融资协调机制推进、扩容房企“白名单”，以及通过住房贷款、专项债保障存量收购。

2024年融资协调机制加速进行，房企“白名单”持续扩容。1月12日，住建部、金监总局联合发文，推动建立房地产融资协调机制，2月6日，金监总局发文要求，对房地产“白名单”项目合理融资需求“应满尽满”。年中，两部门联合发文，再次指导各地完善城市房地产融资协调机制，持续推动城市协调机制落地，全力支持房地产在建项目的融资和建设交付。

上半年夯实基础之下，下半年“白名单”信贷规模继续增加、融资协调机制不断优化。

在10月17日国新办举办的新闻发布会上，金监总局表明预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。此外，未来融资协调机制将有三方面优化，第一，将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”；第二，进入“白名单”的项目要做到“应贷尽贷”；第三，优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。

此外，金融政策对于存量商品房收购、存量土地回购、城中村改造给予了强有力支撑，并为了提高政策落地效率，在下半年继续加码出台专项债以及提高央行资金比例等举措。

5月份五部委在“切实做好保交房工作配套政策”说明会上，央行首次提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。9月份将资金支持比例将由60%提高至100%，资金总规模达5000亿元。10月份，财政部也表态在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。

11月自然资源部发文通知积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。

随后，在11月8日，全国常委会办公厅召开新闻发布会上明确表示将增加地方政府债务限额6万亿元，2024年—2026年每年2万亿元，支持地方用于置换各类隐性债务。

稳需求：“4个取消、4个降低、2个增加”措施支持居民购房

2024年需求端政策以“组合拳”的形式持续松绑和刺激，意在提振市场购房预期和购房积极性。目前来看，当下居民购房门槛、购房成本已经大幅降低，购房环境处在极为宽松的时期。

需求政策主要聚焦在“4个取消、4个降低、2个增加”，四个取消主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；四个降低包括降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；两个增加中，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，一是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。

“四个取消”政策实际贯穿全年，尤其是部分弱二线和三四线城市，早在2023年限购等政策已尽数解除，基本上不存在太多抑制性的行政手段，政策环境极为宽松。2024年限购的取消更多聚焦在核心城市尤其是一线城市，广州已经全面取消，北京、上海、深圳均有不同程度放松，短期对市场起到了一定的刺激作用，而北京、上海等地在年末取消普通住宅和非普通住宅标准，进一步降低了购房门槛。此外，多城限售、限价的取消，也对二手房的持续火热起到助力。

在降首付比例（首套房和二套房，最低首付比例统一为15%）、取消利率下限、降公积金利率之下，现行房贷政策已经比2016年更宽松。截止到12月20日，央行公布LPR报价：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。作为房贷利率锚的5年期以上LPR利率在2024年已经三次调整，累计下调幅度已达60BP。

两个增加中，其一就是要增加城中村改造规模。2024年增加100万套城中村改造，并提供五方面支持。在前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，加大政策支持力度，第一重点支持地级以上城市；第二，开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；第三，允许地方发行政府专项债；第四给予税费优惠；第五商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。

全年三百余省市发布千余条政策，刺激力度逐月加码

2024年全年政策调控呈现“广泛、高频”的特征，从一季度开始每个月发布松绑政策的省市数量、频次等都处于平均较高的水平，在全年都积极发布松绑政策的情况下，四季度发布政策的省市数量和频次并未明显提升，甚至11月份单月政策发布的省市、频次还有所降低。2024年全年共有三百多个省市发布超过千次的松绑政策，其中以放松公积金贷款、解除限贷以及购房补贴三类政策发布最为频繁，意在从资金层面给予购房者更多支持。

地方政策在供给、需求双管齐下之下，各城市购房环境和支持已经处在历年较为宽松的水平。但就政策效果和持续性而言，一线城市受益最为明显，大多数二三线城市政策边际效应递减显著。

2025年政策将重在落实，存量土地回购行业止跌回稳的核心引擎

基于中央经济工作会议精神，2025年房地产行业政策仍将继续保持宽松状态。9月26日中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，此次中央经济工作会议再作定调，持续用力推动房地产市场止跌回稳。从“促进”到“持续用力”表述的转变，不仅凸显了稳定房地产市场的迫切需求，也反映了市场需要持续的政策支持。

在当前市场环境下，尽管部分城市已呈现出止跌回稳的迹象，但整体市场的不确定性仍然较高，如市场预期的波动性、不同城市间的分化加剧等问题依然存在。因此，保持政策的连续性与稳定性至关重要。

总结2024年，刺激政策基本应出尽出，展望2025年，未来发力在已出台政策的落地实施，比如继续下调房贷利率、存量房贷继续下降（本次仍未与新增齐平）、全面取消限制性购房措施(京沪深海南等)，以及逐步恢复企业正常运营能力，比如收购房企存量闲置土地、收购存量商品住房作保障性住房，推进“白名单”融资协调机制做好保交付稳预期，多措并举逐步改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期，最终实现房地产市场止跌回稳。

2024洛阳楼市年终盘点：改善盘成主场

洛阳楼市：成交量滑落优质盘走高

据克而瑞河南区域数据显示，洛阳市1-11月房企操盘金额TOP10合计销售46.24亿元，1-11月房企操盘面积TOP10合计销售46.34万㎡，占据洛阳市场整体销售金额的70%左右，预计全年销售金额在80亿元，销售面积85万㎡。

1-11月企业销售金额TOP3：中成集团（7.11亿元）、浩德地产（6.92亿元）、保利发展（6.11亿元）

1-11月单盘销售金额TOP3：九都城（4.29亿元）、浩德悠然居（3.50亿元）、保利堂悦（3.01亿元）

中成九都城二期销售延续一期火热，九都路与珠江路交汇处万达商圈，刚需典范。容积率大、楼间距小，但位于主城区最佳核心居住位置，均价过万，仍能月销40套上下，实属不易。

十几年前就有偃师“段半城”称号、县域起家的中成置业，率先进入洛南新区第一批开发建设，五、六年前又进入经开区拿地。蓝光钰珑府，就是蓝光进入洛阳，与中成出地合作开发的，后来蓝光暴雷败走，二期中成钰珑府推出，也取得不俗的销售业绩。中成置业，经过十余年的市区锤炼，今年一跃成为龙虎榜首，独占鳌头。

浩德悠然居，无论是1-11月还是11月单月，都是榜眼位置，均价1.3万/平米的洋房低密度规划，地处经开区伊河公园西岸，居住配套目前还不成熟，能有此销量，实属不易。据悉项目前期引进政府部门副县级以上约一百套团购房，奠定了项目圈层属性，加之规划档次高、绝美的景观示范区体验，才有此销售佳绩。这家地产企业之前开发了经开区最大盘、130万平方米的开元壹号，还有在售的同区域伊河湾，可谓经开区深耕者。

瀍河区常绿林溪宸院11月排名第三，有些出乎意料。这个盘两年前开盘价几近破万，销售不到20套，推宣公布是60套，后来一度沉寂。今年竟然能挤进销售榜前三，市场上也没听到什么动作。据坊间传，采用了送首付等金融政策，应者云集。常绿在片区的品质，还是杠杠的，只是生不逢时，踩错了楼市下行的鼓点“进村”。

今年新盘上市少，基本集中在国庆后，高铁板块格润华府，开盘销售过百套；王城大道西晟景柒号院，纯洋房产品认筹过百套；12月7日，宝龙世家开盘过40套，这三个盘均价都是1.1万元/平米+。在如此市场环境下，能有这样的成绩，够烧香拜佛了，说明市场对改善盘的需求还是很大的，只要产品做得好，市场销售没那么悲观。

产品升级：四代呼之欲出

本轮楼市整体结构性调整，火热的房产投资、增值功能，在大部分城市已经不再被投资者关注，一个靠投资买房发家的时代基本结束。以往楼市销售市场，投资客基本占据60%+的销量，这部分客户没了，销量也就减半，只有刚需+刚改客户，以往一套图走遍天下的时代，将一去不复返。做好产品规划、户型定位、品牌建标，优质的施工质量，才能赢得客户的芳心。

2024是第四代住宅产品的爆发元年，十年前，最早于重庆七一城市森林花园项目第四代产品问世以来，尽管各地开发商大都去参观过项目，但在其他城市落地的项目很少，因为这十年来是楼市癫狂年代，挖个坑都能抢房的时代，没人关注产品创新，更何况第四代住宅产品还有很多需要当地住建、房管部门出台特别政策，才能实行。

据悉在西北大都市西安，除了长安、浐灞等区域，因政策原因没有“第四代住宅”外，其他区域，第四代产品遍地开花，如：保利云谷天汇、轨交绿城江语云庭等，据统计有50+个第四代产品楼盘入市，销量普遍高于传统户型项目。拥有三四十平米的空中大露台，不仅实现了空中别墅梦，同时获得更大的赠送空间，很多项目宣传都是得房率超过120%+，这是最能捕获购房者的芳心。

今年，各地陆续都放开了容积率计算的限制，深圳阳台进深2.4米以内，不管是否封闭，按一半面积计算，超过部分计算全面积，飘窗进深0.6米扩大到0.8米。12月，湖南衡阳市发文，按套内面积卖房，这个吆喝了多年的政策，终于有城市率先启用，预计未来会有越来越多的城市跟进。

洛阳第四代住宅，始于四五年前瀍河区的君河湾临河第一排百米高层住宅，尽管两层挑高的露台没有四五十平米那么夸张，也有十几个平方，因此当时卖房时也没大肆宣传是第四代产品。目前经开区在售的浩德悠然居，6-8层多层洋房，也算是准第四代，两层阳台挑空，开间长度有两间，但进深不大，还是传统阳台尺度。

据悉城投八月摘地的西工区老体育场，洛浦公园城市阳台项目一期临河住宅用地，规划第四代住宅产品，如果明年开发建设，将是洛阳第一个第四代楼盘。

郑州惠济区万科翆湾千亩大盘，前两年一期入市也打准第四代楼盘，阳台也还是进深不够。其他地市新乡、驻马店、三门峡、济源，今年都推出第四代产品，据悉销售都明显比传统产品楼盘要好。尽管第四代产品有诸多诟病：露台不能封闭、灰尘大、没隐私性等集中问题，但作为市场尝鲜购房者，还是抵挡不住那几十平米奉送面积的大露台，空中花园的诱惑。至于那些诟病，等入住后才能慢慢体验到，先赶个时髦，爽一把再说。预计明年洛阳的四代住宅产品会陆续面市。

洛阳未来的开发方向：东、南、西、北？

2024年11月，洛阳市共成交各类用地32宗，合计建设用地面积113.30万平米，其中，住宅用地成交11宗，规划建筑面积69.42万㎡（平均一个地块6万平米，都是小地块）；商办用地成交9宗，规划建筑面积42.60万平米；工业用地成交12宗。

11月19日，老城区邙岭大道翠云峰周边摘牌八块用地，全都是政府平台公司，做安置房、学校、商品房开发，土地价格470万/亩左右，楼面价在4700-5400元/平米区间，与前几年楼市高点时差别不大，看来地价还是没怎么降，这个区域房价目前不超8000元/平米，楼面价都在5000元/平米，开发成本都不够，房子咋卖？也只有平台公司接手开发。

邙岭大道向北连接孟津区，融城需求会日趋加大，大片农田用地等待开发。未来道北邙岭大道以北片区，依然是城市开发用地的主战场，孟津融城的桥头堡。

新区主城区高铁线路以北，用地基本开发建设殆尽，高铁线路以南，到龙门区域，是未来地产开发的主要方向，由于受龙门世界文化遗产控规的影响，这片区基本以多层洋房为主，限高24米以内。随着住建部今年两会上提出：保障房+住好房的思路，禁止七八年的别墅产品规划也会被打破，毕竟欧美发达国家，别墅才是住好房的最终体现，预计明年洛阳就会放开别墅产品规划限制。

洛阳向东开发的后劲不足，主要取决于伊滨地铁啥时能开建，这两年基本政府也不再提这事，没有地铁，伊滨那大片建成的高楼大厦就是一座“鬼城”。伊滨丹尼斯商场已经快封顶，如果投入运营后，会拉动、提高区域入住率。

这两年城投、轨道、城乡建投、各区平台公司，陆续摘了有二十余块地，基本分布在城区周边，不在主城区核心位置，只有城市阳台八月摘的五十余亩住宅地，位于城市核心位置，洛浦第一排。目前这二十余块平台公司土地，也只有王城大道西，高铁线路北，原来碧桂园天誉二期地块，城投柒号院纯洋房项目于12月15日开盘，售房部人头攒动，销售近百套，取得不俗业绩，说明市场洋房改善需求量，不容小觑。

王城大桥洛浦北岸桥头堡建业洛神广场，甩了15个亿土地款，就挖了两个大坑，烂尾三年，据悉明年建业也要启动，拉万科等合作开发都没有成行，只有撸起袖子自己干，一年一个小目标的利息，可是“疼痛难忍”，这么好的城市东西、南北轴心位置，做改善住宅是不愁销路的，整个时下流行的第四代，一定会笑傲江湖，捞尽权贵。首要问题是能否找到愿意垫资的央企施工企业，建业有三千万就可以启动到开盘。不知为啥一直没有启动？一个月土地款利息，一辆劳斯莱斯幻影开的很爽吗？

12月中央经济工作会议提出，“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，将控制新增房地产用地供应摆在了重要位置，一方面要消化存量，另一方面也要控制增量，以此缓解去库存压力，调节市场供需。意味着存量商品房的收储范围扩大至商业和办公用房，对商办用房开发商来说无疑是重大利好，特别是一些商改住项目有望盘活。洛阳有不少烂尾商业、办公项目：著名的正大对面最高楼大圆球、王城公园东围墙外升龙希尔顿酒店+10万平米商业，百货楼王城广场西交付是十来年没开业的国贸商业、八一路枫叶国际裙楼底商，九都路名门万象裙楼商业，伊滨区海港城片区一堆烂尾10年+商务楼……

10月17日，住房城乡建设部提出通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，项目的实施一方面将改善居民居住环境，另一方面促进了商品房的去库存。郑州在首批城中村改造试点城市，十月推出的“郑州房票”，瞬间把惠济区指定置换滞销的商品楼盘清空，效果非常明显。

加力实施城市更新、城中村和危旧房改造。今年洛阳城中村规模拆迁，只有关林文旅更新项目关林村，八月前后，仅用二十天拆完约150亩村集体自建社区，创造了洛阳拆迁新速度记录。但洛阳还没实行安置“房票”政策，对商品房去库存没有起到作用。

2025年洛阳楼市展望：

在12月9日中央政治局会议基调下，12月12日的中央经济工作会议对2025年经济工作作了全面部署。在房地产方面，提出“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”。已经把明年房地产行业的工作，布置得非常清晰。

1. 建业洛神广场、城投城市阳台一期住宅都会上市，同一条水岸，同样的味道，同样的核心地段，黑白双煞，决战江湖，精彩无限。

2. 第四代产品，陆续登场，久违的传说就要上演；洋房改善盘会越来越多；别墅等低密度产品会放开限制，进入市场。

3. 楼市重新回到2009年恒大绿洲来洛阳之前：各家自扫门前雪，你方唱罢我登场，每月销量十来套，成为常态。因为以往市场购买力60%+的投资客没了。

4. 伊滨宁德时代一期投产发力，二期加快建设，是否能唤醒沉睡中的伊滨楼市？

5. 洛阳旅游是否会持续火爆？通过这几年的升级换代，上了一个新台阶，中轴线洛河上天津桥建成，天街全线绽放盛唐古韵的宏大气魄，赶超西边不是梦。

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